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#51 Le 22/07/2009, à 13:07

outcast

Re : Crédit immobilier

karadine a écrit :

perso j'ai emprunté il y a 2ans a 4.25% les 120 000€ pour ma maison sur 25 ans

ça fait des mensualités de 650 euros.
Soit un cout du crédit de 75 000 euros qui sont jetés direct par la fenêtre.
Soit un cout du crédit qui représente 63% du montant emprunté.

karadine a écrit :

que je sois en loyer ou a payer pour avoir un bien c'est du kifkif

Désolé de vous dire que vous savez pas compter.
Le plus important c'est que vous soyez convaincu d'avoir fait une bonne affaire même si ça vous ruinera.

En tout cas, les banquiers vous remercient de travailler pour eux et leur donner votre salaire pendant 10 ans.
Vous êtes bien aimable de les engraisser.

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#52 Le 22/07/2009, à 13:30

chtidusud

Re : Crédit immobilier

@ outcast :

Je ne serais pas aussi tranché !
On ne connais pas le coin où il habite, les prix pratiqués ... il a peut être fait une très bonne affaire !
Et quand bien même ce ne serai pas le cas, s'il reste 15 - 20 ans dans cette maison, ça restera probablement rentable.

Alors peut être qu'en attendant deux ou trois ans, c'aurait été mieux (c'est d'ailleurs une quasi certitude). Mais c'est également important de se sentir bien chez soi, et pour certain, ça passe par la propriété.

L'important, c'est de bien avoir en tête qu'acheter n'est pas toujours la meilleure solution.
Surtout en ce moment, acheter trop vite, sans réfléchir, c'est prendre de très gros risques !

Dernière modification par chtidusud (Le 22/07/2009, à 13:31)

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#53 Le 22/07/2009, à 13:56

outcast

Re : Crédit immobilier

chtidusud a écrit :

On ne connais pas le coin où il habite, les prix pratiqués ... il a peut être fait une très bonne affaire !
Et quand bien même ce ne serai pas le cas, s'il reste 15 - 20 ans dans cette maison, ça restera probablement rentable.

Non.
Parce que sur 25 ans, il travaillera 10 ans pour la banque et 15 ans pour lui même, tout cela sans considérations de "bonne affaire" ou pas, c'est mathématique.
D'ici 2 à 3 ans son collègue qui a la même paie pourra acheter cette même maison sur 15 ans, et travaillera uniquement 5 ans pour la banque.

Ensuite, avec tous les aléas de la vie, rester 25 ans dans la même maison, personne ne l'a jamais fait.
La durée moyenne est de 7 ans.

Pour terminer, l'achat a été fait il y a 2 ans, au plus haut de la bulle immobilière, donc la "bonne affaire", j'en doute très fortement.

Bref, je suis désolé pour lui mais tant mieux pour les banquiers et le vendeur qui a refourgué sa maison à prix stratosphérique.

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#54 Le 22/07/2009, à 14:32

chtidusud

Re : Crédit immobilier

Alors là dedans, il y a du vrai, mais aussi du faux !!

En effet, 25 ans de remboursement, je trouve ça trop ! Donc, le prix de la maison était trop élevée par rapport aux revenus - néanmoins, la maison était peut être à un prix raisonnable comparé aux autres du secteur (prix du marché, voire en dessous).

outcast a écrit :

D'ici 2 à 3 ans son collègue qui a la même paie pourra acheter cette même maison sur 15 ans, et travaillera uniquement 5 ans pour la banque.

Pour terminer, l'achat a été fait il y a 2 ans, au plus haut de la bulle immobilière, donc la "bonne affaire", j'en doute très fortement.

Bref, je suis désolé pour lui mais tant mieux pour les banquiers et le vendeur qui a refourgué sa maison à prix stratosphérique.

Ben oui, il a acheté en haut de bulle. Comme je l'ai dit, c'est pas le bon moment, attendre quelques années aurait été mieux ... financièrement. Mais certains on besoin d'être propriétaires pour se sentir bien et "chez soi". Là encore, rien de dramatique, s'il ne vend pas trop vite.

outcast a écrit :

Ensuite, avec tous les aléas de la vie, rester 25 ans dans la même maison, personne ne l'a jamais fait.
La durée moyenne est de 7 ans.

Euh ... je ne parle pas de 25 ans, mais de 15-20 ans. De toute façon, 15, 20, 25 et mêm 50 ans dans la même maison, ça existe !! (7 ans, ça reste un MOYENNE, par une limite supérieure)

Et s'il reste 20 ans : Il aura quasi soldé son crédit, et remboursé une bonne partie du capital (mettons 70 k€) ... et, bien sûr dépensé un peu plus qu'un locataire (taxe foncière, travaux/entretien ...) mais restera gagnant. Moins gagnant que s'il n'achetait qu'en 2012, mais gagnant quand même par rapport à rester 20 ans locataire. (Par contre, s'il doit partir avant 10 ans ... )

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#55 Le 22/07/2009, à 14:36

durthu

Re : Crédit immobilier

Je pense surtout que karadine veut dire que ca ne change rien sur son budget.

Même si à la fin il a dépensé plus pour acheter sa maison que de rester en location, il n'est pas possible d'être locataire et de mettre de l'argent de côté en prévision d'une acquisition.

Avec mon amie, on commence à regarder pour acheter car on paye environ 900 € de loyer par mois... Nous avons de la chance car elle a un gros apport ce qui va nous permettre de moins emprunter par exemple.

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#56 Le 22/07/2009, à 14:39

playmobill

Re : Crédit immobilier

outcast a écrit :
chtidusud a écrit :

On ne connais pas le coin où il habite, les prix pratiqués ... il a peut être fait une très bonne affaire !
Et quand bien même ce ne serai pas le cas, s'il reste 15 - 20 ans dans cette maison, ça restera probablement rentable.

Non.
Parce que sur 25 ans, il travaillera 10 ans pour la banque et 15 ans pour lui même, tout cela sans considérations de "bonne affaire" ou pas, c'est mathématique.
D'ici 2 à 3 ans son collègue qui a la même paie pourra acheter cette même maison sur 15 ans, et travaillera uniquement 5 ans pour la banque.

Ensuite, avec tous les aléas de la vie, rester 25 ans dans la même maison, personne ne l'a jamais fait.
La durée moyenne est de 7 ans.

Pour terminer, l'achat a été fait il y a 2 ans, au plus haut de la bulle immobilière, donc la "bonne affaire", j'en doute très fortement.

Bref, je suis désolé pour lui mais tant mieux pour les banquiers et le vendeur qui a refourgué sa maison à prix stratosphérique.

On ne doit jamais raisonner à partir d'un comportement moyen pour étudier un cas particulier. Dire que personne n'est jamais resté 25 ans dans la même maison me semble de plus relativement présomptueux.

Pour ajouter au « débat » sur la différence entre location et achat, il me semble important d'ajouter que le coût de la location peut fluctuer en termes réels (et augmente en général en termes nominaux puisque indexés sur l'indice du prix de la construction) alors que la valeur d'une mensualité est en général constante et diminue en termes réels (du fait de l'inflation). En courte période, cela ne change pas grand chose, mais sur 25 ans, c'est déjà une autre affaire (surtout avec la progression importante des prix dans le batîment depuis 2000).

Après, pour ce qui est des banquiers « qui se goinfrent en faisant des crédits immobiliers », je ne suis pas certain de la justesse de cette assertion. Certes, le crédit représente un coût important pour l'emprunteur, mais les banques peuvent généralement faire des bénéfices plus importants en réalisant d'autres placement (on parle de coût d'opportunité). En fait, ils sont plutôt intéressés par le fait qu'on reste chez eux sur le long termes grâce au prêt afin de pouvoir nous vendre des services financiers et récupérer notre épargne.


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#57 Le 22/07/2009, à 14:41

chtidusud

Re : Crédit immobilier

@ Durthu :

J'ai compris comme ça aussi : ses 650 EUR de remboursement remplacent 650 EUR de loyer. (ce qui est assez étonnant, généralement les remboursement d'emprunts sont plus important que les loyers ... sauf si maison plus petite, ou bonne affaire tongue)

En ce qui concerne ton achat, renseigne toi bien, il existe des calculateurs/comparateurs achat vs location ... parce que ce n'est vraiment pas le meilleur moment pour acheter !

Je pense que l'immo va (doit) perdre encore 30 - 40 % sur environ 5 ans (friggit inside wink )

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#58 Le 22/07/2009, à 14:44

playmobill

Re : Crédit immobilier

Autre chose, achat et location ne sont pas parfaitement substituables pour d'autres raisons :
- en location, pas possible en général de faire ce que l'on veux de son logement comme abattre une cloison, mettre un wc au milieu du salon ou je ne sais quoi d'autre.
- même si les droits des locataires sont relativement forts, il existe une certaine précarité du locataire puisque le logement peut-être récupéré par le propriétaire sous certaines conditions.

Pour certains ces différences justifient peut-être de dépenser plus chaque mois.


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#59 Le 22/07/2009, à 14:45

outcast

Re : Crédit immobilier

durthu a écrit :

Je pense surtout que karadine veut dire que ca ne change rien sur son budget.

Comment ça ça change rien à son budget ?

J'explique plus haut que sur 25 ans il va travailler 10 ans uniquement pour donner de l'argent à son banquier et rien d'autre.
J'explique plus haut que pendant 10 ans karadine va se lever tous les matins pour donner sa paie à son banquier.

10 ans
dix années de sa vie.


Pendant ce temps, son collègue qui a la même paie mais qui aurait un peu attendu, ne travaillera pour son banquier que 5 ans et remboursera le capital que pendant 10 ans.

Soit une différence de 10 ans entre karadine et son collègue qui profitera de 10 ans de salaire pour partir en vacances et profiter de la vie alors que karadine sera encore la à rembourser un crédit et rien faire d'autre.

Alors ?
ça change rien à son budget ?

Décidément, vous savez pas compter.

En tout cas, les banquiers vous remercient, grâce à des gens comme vous, ils gagnent de l'argent sans rien faire.

Encore merci.

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#60 Le 22/07/2009, à 14:48

chtidusud

Re : Crédit immobilier

Cependant, il me semble qu'en cas d'impossibilité de payer (chomage ... ), le locataire est bien mieux protégé, que le propriétaire qui doit rembourser la banque, et peut le faire en ... vendant la maison (à un prix imbattable)

Je pense quand même que les banquiers se goinfrent. Si ce n'étais pas si intéressant, ils n'auraient pas pris les risques qu'ils ont prix (subprimes aux US, et, chez nous, crédits sur 30 ans pour 110% du montant de l'achat , crédits relais ...)

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#61 Le 22/07/2009, à 15:16

playmobill

Re : Crédit immobilier

chtidusud a écrit :

Cependant, il me semble qu'en cas d'impossibilité de payer (chomage ... ), le locataire est bien mieux protégé, que le propriétaire qui doit rembourser la banque, et peut le faire en ... vendant la maison (à un prix imbattable)

C'est pas faux, mais il y a aussi des assurances pour parer, certes temporairement, à la perte d'emploi sans passer par l'hypothèque.


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#62 Le 22/07/2009, à 15:46

playmobill

Re : Crédit immobilier

Autre chose qui n'est pas pris dans les remarques faites et qui complique à mon sens beaucoup la comparaison d'outcast entre achat direct et location un certain temps puis achat. Son calcul est fait sur l'hypothèse implicite que les taux d'intérêts vont être sensiblement les mêmes lorsqu'il s'agira à nouveau d'acheter d'ici 10 ans. Imaginons que l'on retrouve d'ici là que l'on retrouve les taux d'intérêts à deux chiffres de la fin des années 70 (ok, avec l'indépendance de la BCE cela semble peu probable, mais bon). Celui qui aura effectué son prêt actuellement (à tx fixe ou variable capé) sera alors sans doute gagnant par rapport à celui qui aura à affronter des tx plus élevés. Évidemment, si on anticipe à l'inverse des tx plus bas dans le futur, le résultat est contraire. Le nombre important d'incertitudes que l'on peut rencontrer sur l'évolution futur des prix (niveau général des prix, prix de la construction, prix de l'immobilier, salaires, tx d'intérêts) rend tout de même la comparaison difficile, voire impossible si l'on considère que ce n'est pas probabilisable (en tout cas de manière objective).


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#63 Le 22/07/2009, à 15:58

outcast

Re : Crédit immobilier

allo
ici la terre

Le coup des taux, j'en ai parlé à la page 2 :
http://forum.ubuntu-fr.org/viewtopic.ph … 1#p1577071

En tout cas, playmobil, toutes mes condoléances pour ton crédit sur 25 ans pour un bien qui se dévalue de 10% / an sur les prochaines années.

Et encore merci d'engraisser les banquiers.

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#64 Le 22/07/2009, à 15:59

chtidusud

Re : Crédit immobilier

Les taux d'intérêt, c'est important, mais quand même beaucoup moins que le prix du bien immobilier !

en gros, il vaut mieux payer 100 k€  avec un taux elevé que 200K avec un taux bas en général

Les taux d'intérêts à deux chiffres existaient à une période d'inflation (des prix ET des salaires) à deux chiffres !!

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#65 Le 22/07/2009, à 16:21

playmobill

Re : Crédit immobilier

Je suis d'accord chtidusud. Montant emprunté et durée du prêt sont les principales variables à prendre en compte, mais il s'agissait juste de rappeler qu'un exercice de prévision reste toujours difficile à réaliser. Pour ce qui est des taux d'intérêts, le niveau réel peut tout de même évoluer de manière non négligeable.

Pour finir, même si la relation de Friggit est intéressante, ce n'est qu'une relation statistique, pas une loi de la nature. On ne peut donc faire qu'une confiance limitée à ce type d'outils pour faire des prévisions. C'est un peu comme ceux qui ont cru pouvoir utiliser la relation de Phillips pour jouer sur le niveau d'activité.


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#66 Le 22/07/2009, à 16:52

chtidusud

Re : Crédit immobilier

Le graph de Friggit, ce ne sont en effet que des stats ... mais qui reflètent une vérité fondamentale que beaucoup d'acteurs de l'immobilier ont oublié : pour acheter, il faut en avoir les moyens. Or, les prix sont complètement décorrélés des revenus ... bref, les Français n'ont plus les moyens.
D'ailleurs, si la bulle est montée si haut, c'est parce que la solvabilité des Français a été artificiellement augmentée (prêts sur 25, 30 ans, defiscalisation ... )

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#67 Le 22/07/2009, à 16:55

durthu

Re : Crédit immobilier

@ outcast :

comment le collègue de karadine peut faire une meilleure affaire en attendant ?
doit il économiser tout en payant un loyer tous les mois ?

Pour notre futur achat qui se fera d'ici un an ou deux, nous comptons emprunter le moins possible au banque grâce à un apport personnel.

Dernière modification par durthu (Le 22/07/2009, à 17:00)

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#68 Le 22/07/2009, à 17:06

chtidusud

Re : Crédit immobilier

Le collègue de Karadine fait une meilleure affaire en attendant, parce que les prix baissent !
Un truc qu'il achèterait 200 k€ maintenant en vaudra 170 dans un an.
Economie :
30 k€  - loyer*12 + Frais notaire plus faibles + Intérêts d'emprunt moindre

Tu peux prendre les hypothèses que tu veux, ça restera positif.

Pour un achat, attendre un an ou deux, ça me semble en effet très judicieux.

Dernière modification par chtidusud (Le 22/07/2009, à 17:07)

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#69 Le 22/07/2009, à 17:10

durthu

Re : Crédit immobilier

mais est ce que les prix vont vraiment baisser autant ? on base notre reflexion sur une baisse mais on ne sait pas quand ni de combien cela va baisser....

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#70 Le 22/07/2009, à 17:15

chtidusud

Re : Crédit immobilier

En effet, on ne sait pas de combien ça va baisser.
10% au vu de ce que j'ai pu lire, semble raisonable. ça a déjà commencé (largement) à baisser.
Même la FNAIM, qui pourtant a honteusement caché la réalité pendant des mois (et la cache toujours) pour minimiser l'ampleur du phénomène, prévoit une baisse conqéquente, presque à deux chiffres.

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#71 Le 22/07/2009, à 17:16

durthu

Re : Crédit immobilier

j'espère donc que ca aura pas mal baissé lors de mon futur achat tongue

Dernière modification par durthu (Le 22/07/2009, à 17:17)

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#72 Le 22/07/2009, à 18:01

playmobill

Re : Crédit immobilier

chtidusud a écrit :

Le graph de Friggit, ce ne sont en effet que des stats ... mais qui reflètent une vérité fondamentale que beaucoup d'acteurs de l'immobilier ont oublié : pour acheter, il faut en avoir les moyens. Or, les prix sont complètement décorrélés des revenus ... bref, les Français n'ont plus les moyens.
D'ailleurs, si la bulle est montée si haut, c'est parce que la solvabilité des Français a été artificiellement augmentée (prêts sur 25, 30 ans, defiscalisation ... )

A nouveau d'accord. D'un autre côté, l'inflation immobilière a accrue la valeur du patrimoine des français propriétaire et leur a permis a leur tour de réaliser des achats immobilier dont les prix avaient augmenté (et vice-versa).
Quelque chose qui a aussi en partie modifié la donne par rapport au début de cette courbe et sans doute rendue moins forte la relation, c'est la relative ouverture du marché sur l'extérieur. Certes, on n'habite toujours pas en France au quotidien quand on travailles à Berlin, mais nombreux ont été les étrangers (notamment anglais) qui ont accrue la demande immobilière en France (et donc les prix) pour bénéficier des prix relativement bas de l'immobilier chez nous et s'offrir des résidences secondaires. Sur Nice, l'influence de la demande russe est, me semble-t-il, non négligeable. Evidemment, la crise semble avoir donné lieu à un retournement de cette tendance.
Enfin, il ne faut pas oublier que ce ne sont pas seulement les ménages qui achètent de l'immobilier, mais aussi les entreprises (banques et assurances d'ailleurs) qui ne sont pas nécessairement des entreprises nationales. Je ne suis donc pas toujours certain que l'on ait un retour systématique autour de la valeur unitaire. Mais ça seul l'avenir peut le dire.

Je me demande aussi dans l'histoire quel est l'effet du creusement des inégalités de revenus que l'on semble observer depuis quelques années.

PS: dans ce débat, je n'ai pas de position tranchée. Je joue juste l'avocat du diable pour enrichir la discussion.

Dernière modification par playmobill (Le 22/07/2009, à 18:02)


Passer à Linux n’est pas un défi, c’est juste un choix.

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#73 Le 22/07/2009, à 18:26

chtidusud

Re : Crédit immobilier

playmobill a écrit :

PS: dans ce débat, je n'ai pas de position tranchée. Je joue juste l'avocat du diable pour enrichir la discussion.

Et tu le fais bien, d'ailleurs j'apprécie wink

Pour répondre aux points que tu soulèves :

Au niveau national, notamment à Paris, la proportion de vente à des étrangers est marginale. (de l'ordre de 3% des transactions), et de toute façon pour des bien exceptionnels, qui n'influent donc que très peu sur le marché.
En ce qui concerne la côte, le phénomène est, il me semble, moins marginal ... donc, en effet, les étrangers on joué un certain rôle dans le gonflement de la bulle. Mais là, c'est la grande débandade ! Fini les russes sur la côtes d'azur et les anglais en Dordogne (ils vendent !!). Ca devrait même accélerer l'éclatement de la bulle ! (L'angleterre étant, avec l'Espagne, le pays d' Europe qui souffre le plus de cette crise immo.)

Les entreprises, banques ... : là aussi, ça reste marginal, et ça le sera d'autant plus que ça devient un placement risqué, et à faible rendement en haut de bulle. Enfin, c'est de l'argent immobilisé.

L'inflation immobilière n'augmente la valeur du patrimoine que virtuellement. Si tu achètes 100 k€, revends 200k€ pour acheter plus grand, le plus grand qui valait 150 k€ en vaut maintenant 300 ... te voilà bien avancé !
Pour que les propriétaires achètent plus grand à prix bullesque, il faut d'abord qu'il vendent leur bien, à prix bullesque, a d'autres propriétaires qui devront vendre aussi leur bien ... jusqu'à arriver aux primo accédant.
Si tu n'as plus de primo, tout s'écroule.
Et là, les primo, ils ont disparu. C'est trop cher ... et la folie immobilière était telle il y a quelques années, que les primos ont acheté en masse de plus en plus jeune, et sont maintenant tous proprio, coincés dans un ptit truc qui bientôt vaudra moins que ce qui leur reste à rembourser (négative equity).

Dernière modification par chtidusud (Le 22/07/2009, à 18:30)

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#74 Le 22/07/2009, à 19:26

kara

Re : Crédit immobilier

perso, je considère pas le crédit immobilier comme une arnaque car si j'avais du économiser 10 ans pour faire allusion au 10 ans de perte au banquier et bien j'aurais du payer un loyer donc cela ne change rien
de toutes les façons c'est 120 000€ je ne les avais pas en poche donc j'avais pas le choix
Et puis, j'ai une maison en vieille pierre avec puit intérieur dans un lieu dit dans un super cadre. Et 120 000€ avec le prix de l'immobilier c'est pas grand chose

#75 Le 22/07/2009, à 19:38

chtidusud

Re : Crédit immobilier

120 000 €, pas grand chose !
Chacun son point de vue.

Mais elle a beau être en vielle pierre, dans un super cadre, elle ne vaudra sans doute même plus 100 k€ dans deux ans. Mais si tu comptes y rester plus de 15 ans, bah, c'est pas bien grave, même si ce n'est pas le coup financier du siècle.
L'important est que tu te sentes bien chez toi (pas d'ironie là, je le pense vraiment smile )

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