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#1 Le 25/11/2008, à 18:32

weedfast

Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Bonjour,

il y a 2 mois j'ai effectué l'achat d'un bien immobilier. Il s'agit d'un appartement au rez de chaussez faisant parti d'un immeuble de 3 étages, l'ensemble étant sous copropriété. Le problème est que je viens de faire la connaissance d'un vice caché :  Après la visite d'un expert le constat est simple l' immeuble risque de s'effondrer (Une fissure importante est présente à l'arriere de l'immeuble), de plus le plancher de l'appartement au dessus du mien est en très mauvaise état et risque lui aussi de s'effondrer.

En bref je viens d'acheter un bien de 100 000 € sans avoir été prévenu de tout ces défauts. Bien entendu il est impossible de vendre l'appartement sans faire part de ces vices aux futurs propriétaires, ce qui aura pour consequence de rendre cette appartement invendable... Qui va acheter un chateau de carte ?? Je ne ferai donc jamais de plus value sur mon achat car même si des travaux sont entrepris, ceux-ci seront à la charge de la copropriété (je participerais donc au prorata).

Je n'ai jamais était mis au courant de ces problèmes, ni part le syndic, ni le notaire, ni l'ancien propriétaire, et si cela était le cas je n'aurais certainement pas acheter.

Chose importante, durant la transaction il y a eu un  changement de syndic, le nouveau fut élu en septembre, l'ancien étant en place depuis 2004. Durant le cours laps de temps écoulé depuis l'arrivé de ce nouveau syndic, l'expert est donc passé et à fait un rapport sur l'état du batiment, en bref le nouveau syndic a trouver des défauts en peu de temps, alors que l'ancien n'a rien trouvé en 4 ans !!! On s'aperçois donc bien que l'ancien syndic n'a rien fait durant ces 4 années ...

Note : l'ancien syndic n'est d'autre que l'agence immobiliere m'ayant vendu l'appartement.

Si vous avez un conseil à me donné je suis prenneur, merci d'avance.

Dernière modification par weedfast (Le 25/11/2008, à 19:11)


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#2 Le 25/11/2008, à 18:45

compte supprimé

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Salut
Je ne suis pas spécialiste, mais à première vue, si le vice caché est indéniable ( ce qui semble être le cas ), tu ne devrais pas rencontrer de problèmes pour faire valoir tes droits.
Tu y as sûrement déjà pensé, mais dans le cas contraire, tu pourrais certainement trouver de bons conseils là ( j'aimerais bien que quelqu'un m'explique comment transformer un mot en lien ! ) : http://www.anil.org/

ps: peut-être es-tu étourdi ,mais "cachet" au lieu de "caché", dans le titre, ça fait zarb', quand même ...
Remarque, d'un autre côté, on comprend tout de suite qu'il s'agit d'une affaire de pilule difficile à avaler .:P

Dernière modification par Sapiens (Le 25/11/2008, à 18:57)

#3 Le 25/11/2008, à 19:02

balou

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Bonsoir,
J'ai assisté à un diagnostic avant achat (je suis concierge) si ce que tu décrit n'est pas mentionné dans ton diagnostic (plafond) ça peut être une cause de rupture de la vente. Normalement quand ils font le diagnostic ils jettent un oeil sur l'aspect général de l'immeuble. Bon courage.


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#4 Le 25/11/2008, à 19:08

abelthorne

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Tu peux exposer ton problème sur les forums d'universimmo.com, tu y trouveras des gens qui devraient pouvoir t'aiguiller précisément sur tes droits, les fautes commises, les textes de loi, etc.

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#5 Le 25/11/2008, à 19:20

gla94

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

http://www.paruvendu.fr/I/Immobilier-ancien-les-recours-en-cas-de-vices-caches

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#6 Le 25/11/2008, à 19:28

guimo

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Eh oui, on n'achète pas un bien de 100000€ euros sur un coup de tête, comme un ordi...
Si l'expert a remarqué facilement le plafond qui menace de s'écrouler et la fissure, l'appart ne devait pas être en bon état non??? Dans le cas de l'ancien, il est peu etre préférable de solliciter un expert AVANT l'achat...

Pour être remboursé, il faudrait que tu prouves que l'ancien syndic était au courant du risque caché, ce qui sera loin d'être évident vu la chronologie ... Je pense même que le changement de syndic n'est pas étranger au problème... Bref, tu as été pris pour un pigeon, et les Notaires, agent immobiliers sont très friand des pigeons par les temps qui courent (crise immo, cf actualités).
Quand à la plus value, effectivement tu ne pourras surement pas faire le winner à la machine à café en ventant une plue value magnifique, mais espérons que ton appart puisse t'aider à te loger quand même...
Sinon, réalise quand même une action en justice, de toute façon, tu n'as pas le choix...


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#7 Le 25/11/2008, à 19:40

omega13

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Comme tout les agent immobilier ne sont pas des escrots qui ne cherche que des pigeons je vais te répondre du meiux que je peut:

déja tu doit savoir que ce que tu decrits entre dans le cadre du vice du consentement:

En droit français, en matière de conclusion des contrats, le principe est celui de la liberté de contracter ou de ne pas contracter. Cependant, lorsqu’une personne contracte, son consentement doit être libre et éclairé, c'est-à-dire qu’elle doit contracter en toute connaissance de cause

Le Code Civil prévoit 3 vices de consentements :

l’erreur : Il s’agit d’une représentation inexacte de la réalité qui a été déterminante pour la conclusion du contrat. Si le co-contractant avait eu connaissance de l’engagement qu’il prenait, il n’aurait pas conclu le contrat.
            Il existe 2 types d’erreur : 
            Une erreur sur la chose objet du contrat : l’erreur va porter sur une qualité essentielle de la chose comme par exemple une erreur concernant l’authenticité d’un bien meuble
Aussi, l’erreur peut porter sur le contrat lui-même.

le dol : c’est une tromperie portant sur un élément décisif du contrat organisé par l’une des parties pour amener l’autre à contracter. Les manœuvres dolosives doivent être intentionnelles. Elles peuvent se concrétiser par un mensonge, un artifice ou même un silence gardés volontairement par mauvaise foi. Le dol doit émaner d’un des contractants. Le dol doit être prouvé par la personne qui l’invoque (la victime).
 
La violence : il s’agit de violences physiques ou morales portant sur le co-contractant lui-même, sur l’un de ses proches ou encore sur ses biens. Cette violence doit être assez grave et importante pour impressionner une personne raisonnable. La violence, contrairement au dol, peut émaner d’un tiers.

Dans ton cas il n'y a pas de violence, le dol sera dur a prouver car il te faudrais avoir la preuve qu'un des intermediaires avait connaissance du defaut.

L'erreur sur le contrat bien evidement non, tu devra donc demander la ullité du contrat (et remboursement du prix evidement) sur l'erreur sur la chose!

Mais tu peut aussi te retourner en garanties des vices cachés:

	Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qu’il diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait pas donné le même prix.

3 conditions pour que l’on puisse mettre en œuvre la garantie pour vices cachés

-défaut d’usage du bien vendu
-le défaut doit être caché
-le vice doit être antérieur à la vente

Attention : l’antériorité incombe à l’acquéreur.
Le vendeur est tenu des vices cachés même s’il ne les connaissait pas à moins que le contrat n’ait écarté toute garantie. La clause exonérant le vendeur de toutes garantie ou limitant son obligation de garantie est sans effet dans 3 cas :

-lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire lorsqu’il connaît les vices de la chose ;
-lorsque le vendeur est un professionnel présumé en tant que tel connaître les vices ;
-lorsque le vendeur a commis une faute lourde ou un dol.

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans ; le délai ne court qu’à compter du jour de la découverte du vice par l’acheteur. Lorsque est constaté  un vice caché, l’acheteur a le choix :
Soit de vendre le bien et de se faire restituer le prix : c’est ce qu’on appelle l’action rédhibitoire ;
Soit il garde le bien et il se fait rendre une partie du prix : c’est ce qu’on appelle l’action estimatoire.
L’acheteur a toujours le choix entre ces 2 actions. Il peut demander la résolution de la vente même si le vendeur lui a proposé d’effectuer les travaux et si ces travaux sont modiques.
Si le vendeur connaissait les vices du bien, il est tenu au versement de dommages et intérêts.

Une action sur ctte garantie peut elle aussi fonctionner car tu as acheter par l'intermediare d'une agence!

A tio de faire ton choix mais seule la justice pourra t'aider!


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#8 Le 25/11/2008, à 19:50

weedfast

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

L'appartement est dans un bon état général ( aucune fissure ou autres ) de plus un expert est passé mais n'a visité que l'appartement et non l'immeuble...

Dernière modification par weedfast (Le 25/11/2008, à 19:51)


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#9 Le 25/11/2008, à 19:52

gla94

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

@omega13

Comme l'a souligné guimo, la chronologie est importante.
Une fissure met un certain temps à se développer. S'il ne s'est pas écoulé trop de temps entre la signature du compromis de vente (et non de l'acte de vente) et le constat d'expert, la responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée.
Le Syndic a en effet un devoir à l'égard de la sécurité de l'immeuble (par exemple le visiter de temps à autres pour vérifier qu'il n'y a pas de désordre mettant en cause la stabilité et la sécurité). S'il avait fait celà, il aurait pu constater la fissure: il y a possibilité de négligence de sa part.

Consulte éventuellement un avocat.

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#10 Le 25/11/2008, à 20:04

omega13

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

le syndic ne s'occupe que des parties communes et non privative, celles-ci sont a la charge des propriétaires, je reste persuadé qu'une action en erreur ou en garanties des vices reste la meilleur solution, soit pour faire les réparations nécessaire soit pour récupérer ton argent.

Une action en responsabilité civile pro du syndic est aussi possible mais dans ton cas je ferai cela:
1) action en garanties des vices cachés contre le vendeur pour récupéré mon argent
2) action en responsabilité civil pro contre l'agence pour qui t'as vendu l'appart (ici l'ancien syndic) pour récupéré commission + dommage intérêt moral

C'est mon avis de "professionnel" de l'immobilier!

Pour la fissure a l'arriere, au vue de la situation c'est l'erreur qui sera imputable, car le syndic va defendre qu'il a cru que tu l'avais vu! Mais a mes yeux ce point n'est pas utile au vu de ce que tu décrit a coté!

Dernière modification par omega13 (Le 25/11/2008, à 20:06)


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#11 Le 25/11/2008, à 20:39

weedfast

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Quel type d'avocat dois je consulter ? Droit des personnes, fiscal, social, commercial ? j'avoue être un peu perdu ...


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#12 Le 25/11/2008, à 20:45

gla94

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

omega13 a écrit :

le syndic ne s'occupe que des parties communes et non privative, celles-ci sont a la charge des propriétaires.
Pour la fissure a l'arriere, au vue de la situation c'est l'erreur qui sera imputable, car le syndic va defendre qu'il a cru que tu l'avais vu! Mais a mes yeux ce point n'est pas utile au vu de ce que tu décrit a coté!

Je suis bien d'accord avec toi mais si l'immeuble s'effondre, les parties privatives seront un peu touchées, non ?
Toutes les voies de recours sont à envisager, et c'est pour celà que je suggère de consulter un professionnel du droit. Prépare bien ton dossier avant, rédige la chronologie des faits, et précise bien ton objectif (faire annuler la vente ou obtenir des dommages).
Comme il semble que l'ancien syndic ait été négligent, et que tous les copropriétaires se trouvent en fait lésés, une action commune (Action en référé ?) peut être envisagée (avec partage des frais), si toutefois tu veux conserver l'appartement.
Ce n'est que mon avis d'amateur du droit.

La fissure à l'arrière peut être significative d'un début de "ruine" de l'immeuble (voir l'avis de l'expert). Pour avoir été confronté à des problèmes similaires dans un passé récent, je maintiens que ce point n'est pas à négliger.
C'est mon avis d'ancien professionnel de la sécurité, et le jugement du Tribunal ne pourra pas ignorer ce point.

Encore une fois, personne ne pourra te donner une marche à suivre définitive ici, mais tous les avis te permettront de mieux préparer ton dossier et de discuter avec un avocat avec les autres copropriétaires.

A toutes fins utiles (j'y ai eu recours)
http://www.lawinfrance.com/articles/
Edit: un avocat "droit civil"+"droit de l'immobilier" me parait le bon profil

Dernière modification par gla94 (Le 25/11/2008, à 20:48)

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#13 Le 25/11/2008, à 21:04

balou

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Dur dur la copropriété je suis dedans tous les jours. Le fait que ce soit l'ancien syndic qui t'es vendu le bien pour moi cela ne veut rien dire. Bien souvent les Agences Immobilières cumulent plusieurs fonctions, gestion de copropriété (syndic) agence de location et agence immobilière (vente de biens) Bien souvent les services sont indépendants et il n'y a pas de "dialogue" entre eux. Le fait que le syndic ai été viré par les copropriétaires (oui ce sont eux qui décident) ne veut pas du tout dire que celui ci a mal fait son travail, c'est fort possible malgré tout. En copropriété tout est "hiérarchisé" lorsqu'il y a un soucis quelconque, quelqu'un le voit, le signale à un conseiller syndical qui en parle en réunion des conseils syndicals. S'il y a une suite le syndic est missionné pour faire faire des devis et les propriétaires décident de résoudre ou non le soucis.

Il m'arrive de discuter avec des agents immobiliers et ils ont tout un arsenal pour se défendre en cas de soucis.

J'en reviens au diagnostic tous ceux que je vois défiler s'intéressent quand même à l'état général de l'immeuble. L'un d'eux m'a dit qu'une erreur sur son document peux casser une vente.

Pour omega il me semble que pour le plancher il s'agit d'une partie qu'on peut considérer comme faisant partie du gros oeuvre donc étant sous la responsabilité de la copropriété. S'il s'effondre ce sera l'assurance de la copropriété qui prendra en charge les dégâts.
Courage.

Dernière modification par balou (Le 04/01/2009, à 00:33)


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#14 Le 25/11/2008, à 21:26

weedfast

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Merci pour vos conseils... Comme cette histoire va sûrement durer longtemps, je vais monter un dossier et prendre conseil auprès d'un avocat dans les plus bref délais.


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#15 Le 25/11/2008, à 22:20

omega13

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Il te faut consulter un avocat spécialiste de l'immobilier!

Dit moi dans quel région tu habite je pourrai peut etre t'aider!


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#16 Le 25/11/2008, à 22:58

weedfast

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Arras ( 62 pas de calais )


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#17 Le 25/11/2008, à 23:57

omega13

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

non désolé je ne pourrai t'aider.

Sinon pour en revenir à l'histoire de la copro, le syndicat des copropriétaire par l'intermedaire de son nouveau syndic peut se lancer dans un procédure contre l'ancien syndic, mais a mon avis, aucun syndic se mettra un confrère à dos.

Sinon le plancher (même si c'est du gros œuvre) reste sous la responsabilité des propriétaire privé si il y a négligence ou manque d'entretien!

On tape dans des legislation trés complexe dans ce cas, et surtout sans lien direct avec la vente et le problème d'origine!


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#18 Le 03/01/2009, à 21:04

ballack3003

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

bonjour,

moi aussi j'ai un gros soucis. j'ai acheté recemment une maison rénovée par le biais d'une agence immobilière. par contre lorsque j'ai voulu commencer à mettre en marche les radiateurs, tout à sauter. En fait avec l'aide d'un éléctricien on a constaté que les branchements n'étaient pas aux normes. en fait ne nombre d'ampères n'est pas suffisant. le propriétaire à l'air surpris ainsi que l'agent immobilier. que dois je faire et peut-on considérer cela comme un vice caché. merci d'avance
Ballack3003

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#19 Le 04/01/2009, à 00:30

balou

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Bonjour,
Maintenant il y'a un diagnostic pour l'installation électrique je crois sans en être sur que ce doit être à partir de ce début d'année, est ce que tu l'as eu ?


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#20 Le 04/01/2009, à 08:28

lawl

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

le diagnostic n'oblige pas à réparer.

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#21 Le 04/01/2009, à 09:35

balou

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Oui c'est vrai mais c'est mieux que rien et ça fait quelqu'un vers qui se retourner pour vice caché.
Pour revenir au sujet c'est peut être la puissance d'abonnement au fournisseur d'électricité qui est trop faible. Chez moi ça arrive que ça disjoncte quand: lave vaisselle + lave linge + four + station vapeur repassage, hé oui ma douce et tendre est très forte, elle fait tout ça en même temps ...


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#22 Le 04/01/2009, à 11:12

Kris73

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

il y a surement de ça, mais il me semble que ballack parlait aussi de "branchements pas aux normes" ça c'est autre chose...


L'échec, ce n'est pas de tomber, c'est de rester là où l'on est tombé.

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#23 Le 04/01/2009, à 11:28

balou

Re : Vice caché lors d'une transaction immobiliere

Oui, après c'est la panique tu mets en marche ça saute tu appelles un électricien qui va te dire que rien n'est bon pour te vendre du matos ...
Le mieux est de contacter l'ancien propriétaire (chose faite apparement) lui demander la facture des travaux pour la garantie. Il a vendu un bien avec rénovation donc il y'a garantie.

De l'extérieur c'est facile à dire, mieux vaut un bon arrangement qu'un mauvais procès.


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